+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Договор аренды недвижимого имущества с условием о недостоверных заверениях образец

Договор аренды недвижимого имущества с условием о недостоверных заверениях образец

Она не имеет обратной силы и распространяется на права и обязанности, возникшие после указанной даты п. Заверение по сути представляет собой информацию, передаваемую другой стороне, значимую для нее и побуждающую ее заключить договор на определенных условиях. Причем в одних случаях информация должна быть представлена в силу закона или общего принципа добросовестности п. По смыслу нормы ст.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Понятие недвижимости - Роман Бевзенко

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Что необходимо учесть арендатору, заключая договор аренды недвижимого имущества

В настоящей статье представлено системное исследование новелл законодательства о возможности использования в договорной практике субинститута заверений об обстоятельствах и первого опыта их применения при совершении сделок с жилой недвижимостью.

В статье описывается возможность использования заверений в договорах купли-продажи недвижимости в случаях, когда в жилом помещении остается проживать третье лицо. Делается вывод об эффективности диспозитивных правил субинститута заверений в договорном регулировании отношений при продаже жилья и повышения степени защищенности сторон. Ключевые слова: заверения об обстоятельствах, договорная ответственность за недостоверные заверения, заверения о правах третьих лиц, договоры купли-продажи жилой недвижимости, договорные условия, возмещение убытков, договорная неустойка, отказ от договора, признание договора недействительным.

Проблемы использования заверения об обстоятельствах как нового субинститута договорного права в сделках с недвижимостью. This article presents a system study of innovative legislation on possible contractual application of sub-institution of representations, and the first instance of application thereof in real estate transactions.

The paper describes the possibility of application of representations in real estate purchase and sale agreements in cases where a third person keeps livings in living quarters. The author concludes on the effectiveness of provisional rules of the sub-institution of representations in contractual regulation of housing sale and improve protection of parties.

Key words: representations, contractual responsibility for false representations, representations of third party rights, real estate purchase and sale agreements, contractual conditions, damages, contractual penalty, withdraw from a contract, rescission of a contract. Изменения, внесенные в обязательственное и договорное право России Федеральным законом от 8 марта г.

Во всяком случае, сейчас можно утверждать, что в гражданский оборот введены новые правовые средства, позволяющие создавать дополнительные правовые механизмы защиты прав сторон договорных отношений, гарантирующие их права на случай возникновения обстоятельств, которые хотя и принимались во внимание, но не являются условиями договора. В Гражданский кодекс введена ст. Эта статья впервые в российской законодательной практике посвящена обеспечению стабильности гражданских договоров на этапе их заключения и созданию юридической защиты гарантиям и заверениям, полученным при заключении договора.

Автор раздела - А. Необходимо отметить, что создание такого рода правовых механизмов наиболее актуально для сделок с жилой недвижимостью, когда предметом договора выступает дорогостоящий объект, и очень часто невозможно обеспечить абсолютную проверку юридической чистоты сделки с учетом комплексности правоотношений, которые возникают в данном случае.

Отношения по поводу жилой недвижимости являются одновременно и гражданско-правовыми, и жилищно-правовыми, что создает необходимость учитывать различную правовую природу прав и интересов субъектов данных отношений.

На наш взгляд, самым востребованным для сделок с жилой недвижимостью должны стать заверения об обстоятельствах, которые касаются прав третьих лиц на предмет договора купли-продажи, поскольку все остальные риски - качество квартиры, согласия третьих лиц супругов возможно обеспечить другими правовыми средствами.

Например, если не достигается заявленного качества продаваемого жилого помещения, то либо наступает ответственность за нарушение обязательства, либо создается возможность признать сделку недействительной ввиду обмана ст. Если предоставлены недостоверные заверения об отсутствии необходимости получать согласие супруга ст. Поэтому особую напряженность в этих отношениях создают ситуации, когда в жилом помещении на момент совершения отчуждательной сделки остаются проживать или сохраняют право проживания какие-либо лица, которые не являются собственниками данного жилого помещения.

Собственники жилого помещения в случае, если в договоре описано условие о сохранении их права на проживание на какой-либо срок, подлежат выселению после истечения данного срока, поскольку, совершив отчуждательную сделку, они полностью утратили все полномочия собственника, в том числе и право на проживание.

Соответственно, договорные механизмы, созданные в гражданском законодательстве, в данном случае вполне достаточны и эффективны для защиты нарушенных прав покупателя. Однако во всех других случаях - при выселении бывших членов семьи, иных лиц имевшегося арсенала договорных средств регулирования оказалось недостаточно, поскольку в данном случае речь идет о некой конкуренции права собственности нового собственника жилого помещения и жилищных прав указанных лиц, возникших ранее продажи.

Соответственно, можно утверждать, что на сегодняшний день актуализировалась проблематика применения защитных механизмов, предусмотренных данной статьей для особой группы общественных отношений - для сделок, опосредующих оборот жилой недвижимости. Законодатель специально указывает, что эти правила о заверениях могут касаться любой стадии договорных отношений, а именно можно утверждать, что одинаковые правовые последствия влекут заверения об обстоятельствах, имеющих значение как для заключения договора, так и для его исполнения или прекращения.

Закон попытался дать примерный перечень заверений, которые могут определить волю другой стороны и сформировать ее желание на заключение договора. Это заверения, которые могут относиться к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо к третьему лицу. Кстати, указанное правило позволяет сделать частный вывод, что не являются недействительными сделки, заключенные при отсутствии лицензии, поскольку лицензиат вполне может получить лицензию в последующем, заверив другую сторону о том, что такая лицензия им будет получена.

Данный субинститут устанавливает правовые последствия нарушения заверений и гарантий, данных при заключении договора. Первое последствие, которое устанавливает ст. В связи с этим возникает вопрос о судьбе договорной неустойки.

Если с законной неустойкой все в целом понятно, если она не установлена, то ее и нельзя взыскать, то договорная неустойка должна быть прямо сформулирована в тексте договора, в отношении которого стороны и получают заверения и гарантии, или в любом другом договоре или соглашении, толкование которого позволяет распространить действие неустойки на спорный договор.

Как видится, в сделках с жилой недвижимостью вряд ли будет создана многочисленная практика применения договорной неустойки в случае невыполнения каких-либо заверений. Однако следует оценить возможность применения неустойки в случае, когда в результате соглашения сторон в продаваемой жилой недвижимости на определенное время остается зарегистрированным и проживает какое-либо лицо, не являющееся продавцом.

В этих условиях покупатель, давая согласие на сохранение регистрации в квартире бывшего родственника продавца, покупает как будто жилую площадь с "живым человеком". Понятно, что ничего незаконного в этой ситуации нет. Законодательство, а именно ГК РФ, давно установило особенности содержания договоров жилого помещения, указав, что для этих договоров в качестве существенных условий должны быть определены не только такие условия продажи любой недвижимости, как предмет, определяемый по правилам ст.

В договорах продажи жилой недвижимости существенным признается также перечень лиц, остающихся проживать в данном помещении с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением ст. Соответственно, сразу встает вопрос, каким образом описывать правовой статус этих лиц, и самое главное, как гарантировать права покупателя, который рассчитывает на срочность этих прав.

Имевшийся опыт ведения таких сделок показал неэффективность использования в текстах договоров указаний на то, что остающееся проживать лицо берет на себя обязанность выехать и сняться с регистрационного учета по месту проживания, поскольку такого рода обязательства не могут возникнуть из соглашений между третьими лицами.

Кроме того, лицо, остающееся проживать, не подписывает договор купли-продажи жилого помещения и не является обязанным его исполнять. Является неэффективной и другая договорная конструкция, которую пытается выстроить договорная практика.

Стороны, пытаясь создать правовой механизм защиты покупателя от возможного недобросовестного поведения лица, остающегося проживать в продаваемой квартире по договоренности сторон, оформляют одностороннее обязательство, в котором это лицо берет на себя обязательство в указанный срок сняться с регистрационного учета по месту жительства и выехать из спорной квартиры.

Следует оценить такое обязательство как ничтожное, поскольку в нем содержится обязательство отказа от субъективного права. Это означает, что покупатель не сможет защитить свои права в исковом производстве, обратившись в суд за принудительным исполнением принятого лицом на себя обязательства.

Соответственно, права покупателя в этой ситуации должны быть защищены каким-либо другим договорным механизмом. Такой механизм и предоставляет для этих случаев ст. В тексте договора продажи жилья, где стороны договариваются о сохранении права на проживание лицу, ранее в ней проживавшему и сохраняющему регистрацию в нем как по месту жительства, следует указать на заверения продавца о том, когда и в каком порядке данное лицо прекратит свои права на жилое помещение.

Следует оценить данное заверение как заверение о третьих лицах. Эта возможность прямо предусмотрена в ч. В случае неисполнения данного заверения начинает действовать весь комплекс защиты прав продавца, предусмотренный указанной статьей. Это и возможность взыскать неустойку и убытки, и право на отказ от договора, а при наличии достаточной доказательной базы признать заключенную сделку недействительной в связи с введением в заблуждение ст.

В связи с этим надо отметить, что вопрос оформления заверений имеет очень большое практическое значение для будущей правоприменительной практики. В юридической литературе высказывается мнение, что заверения могут быть оформлены как составная часть договора или следовать из переписки сторон.

Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. Новая редакция Гражданского кодекса. Однако для сделок с жилой недвижимостью в такого рода случаях особо следует указать на риски покупателей, обусловленные наличием у предмета продажи статуса приватизированного жилого помещения. Как известно, приватизация жилых помещений в Российской Федерации осуществляется специальным законодательством, которое по своей природе является жилищным законодательством и относится к области совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Таким законом явился Закон РФ от 4 июля г. В силу данного закона все лица, постоянно проживающие в жилом помещении, имеют право приватизировать его один раз. Но также каждый гражданин имеет право отказаться от приватизации. Именно эта категория лиц и создает особую напряженность при заключении договоров продажи недвижимости. В г. Однако законодатель вполне понимает отличие правового статуса бывших членов семьи, которые не были членами семьи на этапе приватизации или вселились в уже приватизированное помещение с теми лицами, кто имел право на приватизацию и по каким-то причинам отказался от права на нее.

В юридической литературе указывается на особенность данного статуса, поскольку речь идет о сохранении права бессрочно проживать в квартире, но не о праве собственности на нее. Здесь надо отметить некоторую нелогичность юридической техники установления такого статуса для данной категории лиц. Если право на выселение бывших членов семьи закреплено в ст.

В связи с этим видится правильным следующий практический прием договорной работы для указанных случаев. В таких договорах требуется специально описывать статус остающихся проживать лиц путем указания на упомянутую ст.

Этот прием, на наш взгляд, позволит полностью исчерпать риски недостаточной осведомленности покупателя о правах лиц, имевших право на данную квартиру при ее продаже, и исключить последующее оспаривание сделки, как совершенной в связи с заблуждением о правах третьих лиц на нее ст.

N 1 часть 1. Институт заверений устанавливает для потерпевшей стороны право выбора мер ответственности: такая сторона вправе либо взыскать неустойку, либо потребовать возмещения убытков.

Это означает, что в законе устанавливается особый механизм соотношения убытков и неустойки. Взыскание одной из мер ответственности справедливо исключает взыскание другой меры ответственности. При этом ГК не указывает никаких особенностей применения правил о возмещении убытков.

Соответственно, все правила применения убытков, установленные законодательством в том числе и правило о взыскании убытков в полном объеме , должны действовать и в случаях, указанных в ст.

При этом следует отметить, что в законе устанавливается специальное дополнительное условие для применения неустойки или возмещения убытков. Предусмотренная указанной статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

При этом действуют общие правила об условиях ответственности за нарушение обязательств, и, соответственно, мы можем утверждать, что граждане будут нести ответственность только на общих основаниях, а в отношении предпринимателей будут действовать правила, повышающие требование к ответственности предпринимателей, установленные в п.

Здесь важно отметить и действие еще одного правила в отношении указанных мер ответственности. Потерпевшая сторона сохраняет право на взыскание неустойки или убытков независимо от того, признан ли данный договор незаключенным или недействительным, то есть независимо от того, продолжаются договорные отношения или нет. Поэтому видится эффективным выбор такого способа защиты в договорах продажи жилой недвижимости, как установление неустойки за невыполнение тех или иных заверений сторон.

Вторым последствием сообщения недостоверных заверений, имеющих существенное значение для другой стороны закон не уточняет, в каких случаях , является предоставление потерпевшей стороне также права отказаться от договора по правилам, закрепленным в п. В указанной норме закреплено новое правило, в силу которого сторона, которой ГК, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Условия и порядок отказа от договора исполнения договора или от осуществления прав по договору сформулированы в виде нового механизма, включенного в текст новой ст. Если в результате недостоверных заверений сторона заключила договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, пострадавшая сторона вправе требовать признания договора недействительным. В этой части встает вопрос о том, является ли данная статья самостоятельным основанием признания договора недействительным или должны применяться соответственно ст.

В юридической литературе высказывается мнение о сложности разграничения указанных оснований, при этом высказывается позиция, что такое многообразие оснований признания договора недействительным не создает никаких противоречий и затруднений, расширяет возможность выбора способов защиты нарушенных прав, в силу чего появление нового способа защиты прав будет способствовать улучшению инвестиционного климата в стране в целом и оздоровлению имущественного оборота, ведь воспользоваться им исходя из содержания п.

Пункт 4 ст. Все правовые последствия, предусмотренные данной статьей: взыскание убытков или неустойки, отказ от договора, признание договора недействительным для сторон, давших недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, применяются независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Это позволяет сделать вывод, что, во-первых, данные последствия в отношении указанных субъектов исключают какие-либо ссылки на то, что сторона, давшая такие заверения, не знала и не могла знать об их недостоверности, поскольку это не имеет для данных случаев правового значения, во-вторых, во всех остальных случаях, когда речь идет о гражданах, такие ссылки возможны и они могут рассматриваться как основание для уменьшения или освобождения от ответственности, что очень важно для ситуаций продажи жилых помещений, находящихся во вторичном обороте, и невозможности получения исчерпывающих сведений о лицах, ранее проживавших в данной квартире.

Закрепляется правило, что в случаях, предусмотренных абз. Это означает, что эта сторона может доказывать обратное, то есть данный пункт указанной статьи сформулирован как опровергаемая презумпция. Таким образом, можно утверждать, что субинститут заверений позволяет создать новый уровень гарантий, которые можно включить в договорный механизм, используемый в сделках с недвижимостью.

Отсутствие отработанной судебной практики не позволило проанализировать соотношение данного субинститута с формами ответственности при недобросовестном поведении сторон при заключении договора.

Однако первый опыт использования заверений показывает, что диспозитивный характер правил, закрепленных в ст. Бычков А. Гусейнов Т.

Заверения об обстоятельствах - образец

В настоящей статье представлено системное исследование новелл законодательства о возможности использования в договорной практике субинститута заверений об обстоятельствах и первого опыта их применения при совершении сделок с жилой недвижимостью. В статье описывается возможность использования заверений в договорах купли-продажи недвижимости в случаях, когда в жилом помещении остается проживать третье лицо. Делается вывод об эффективности диспозитивных правил субинститута заверений в договорном регулировании отношений при продаже жилья и повышения степени защищенности сторон. Ключевые слова: заверения об обстоятельствах, договорная ответственность за недостоверные заверения, заверения о правах третьих лиц, договоры купли-продажи жилой недвижимости, договорные условия, возмещение убытков, договорная неустойка, отказ от договора, признание договора недействительным. Проблемы использования заверения об обстоятельствах как нового субинститута договорного права в сделках с недвижимостью.

Заключение договора зачастую представляет собой шаг в неизвестность. Поэтому при составлении и заключении договора важно максимально использовать предусмотренные гражданским законодательством инструменты, позволяющие защитить интересы сторон. Одним из таких инструментов является возможность фиксации в договоре заверений о тех или иных фактических обстоятельствах, которые имеют для сторон существенное значение.

Экономико-правовой бюллетень, N 9, год. Существенными являются условия о предмете договора , которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение п. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Под предметом договора, а вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора, понимаются действия или бездействие , которые должна совершить обязанная сторона или соответственно воздержаться от их совершения. Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению во временное владение и или пользование имущества объекта аренды в аренду арендатору и действия арендатора по принятию имущества объекта аренды по временное владение и или пользование с уплатой арендодателю определенной цены.

Заверения и гарантии в договоре образец

Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора т. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет. В то же время в каждом конкретном случае по предложению арендатора арендодатель может изменить те или иные условия типового проекта договора. Арендатору имеет смысл попытаться предложить те условия, которые наилучшим образом защищают его права и интересы. Например, предложить включить в договор неустойку на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В любом случае при составлении договора аренды юристу арендатора необходимо проверить, соответствует ли текст договора:.

Заверения и гарантии в сделках с недвижимостью

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Замятина Юлия. Партнер юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов". Сиденко Екатерина.

Активировать демодоступ. В большинстве случаев арендатор подписывает тот проект договора, который подготовил арендодатель.

Институт заверений об обстоятельствах существует в российском праве с года. Компания дает контрагенту объяснение относительно важных для сделки обстоятельств и несет ответственность за последствия. Как отразить заверения в тексте документа.

Заверения об обстоятельствах: как применять нормы, чтобы они работали?

.

.

Условия договора аренды помещений

.

Предмет договора аренды – условие о том имуществе, которое арендатор получает от технический паспорт недвижимого имущества (выписка из него);; поэтажный план . Если указанные заверения Арендодателя окажутся недостоверными, он обязан уплатить Скачать образцы документов.

.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Ростислав

    Нейжели нет лазейки.

© 2018-2019 germansecurity.ru